Nelegalizovani stanovi u Srbiji čine trećinu tržišta nepokretnosti.
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu.
Reč je o nastavku trenda iz 2022. Naime, prošle godine tržište nepokretnosti u Srbiji vredelo je rekordnih 7,5 milijardi evra. Čak trećina te sume došla je sa delimično regulisanog tržišta.
Tada je sklopljeno skoro 22.000 ugovora na tom tržištu za 2,5 milijarde evra što je rast od 119 odsto u odnosu na 2019.
Šta je delimično regulisan sistem tržišta nekretnina?
Prema trenutnim podacima u bazi Katastra nepokretnosti, oko 4,9 miliona objekata je upisano u Katastar, dok je na osnovu satelitskih sinmaka utvrđeno da postoji još 4,8 miliona objekata koji nisu upisani i to zbog nemogućnosti legalizacije ili iz drugih razloga.
Republički geodetski zavod je ustanovio sve češću praksu trgovine nepokretnostima mimo propisa koji štite učesnike u ovom prometu.
u Srbiji razlikujemo regulisan, delimično regulisan i neregulisan sistem tržišta nepokretnosti.
Regulisan sistem tržišta nepokretnosti je zakonski uređen način kupoprodaje nepokretnosti. U njemu se sve procedure odvijaju u skladu sa propisima. Na taj način obezbeđena je pravna sigurnost i zaštita prava učesnika u trgovini.
Delimično regulisan sistem obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar. Taj sistem je samo delimično regulisan zakonima i uredbama.
Ovde vrlo često proces utvrđivanja prava, registracije, zaštite učesnika na tržištu nepokretnosti, zatim finansiranja od strane finansijskih institucija i slično nisu potpuno regulisani. Zbog toga je jako teško odrediti u kojim rokovima sporna pitanja mogu biti rešena.
Neregulisan sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakononskim propisima i regulativama.
Konstantan rast delimično regulisanog tržišta
Najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti se odigrava na primarnom tržištu.
Primarno tržište predstavlja novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno “kupoprodaje od investitora”.
Sekundarno tržište obuhvata postojeće nepokretnosti koje su se koristile i koje se prodaju od strane vlasnika ili posrednika za nekretnine.
Kako je navedeno u izveštaju RGZ, u slučaju kupovine direktno od investitora 80 odsto ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti dolazilo je sa delimično regulisanog tržišta.
Vrednost kupljenih nepokretnosti od investitora mimo uređenog tržišta u 2022. godini iznosila je 2 milijarde evra. To je čak 80% od ukupno prometovanih nepokretnosti na primarnom tržištu.
Očekivano, ovde prednjači Beograd. U srpskoj prestonici je čak 90% prometa na primarnom tržištu delimično regulisano.
U pitanju je cifra od neverovatnih 1,4 milijardi evra prometovanih mimo propisa uređenog okvira.
Rizik od prevare
Nepokretnosti iz neregulisanog sisteme su van kontrole nadležnih institucija, a kupci su često izloženi riziku od prevare, upozorava pomoćnik direktora Sektora za razvoj Republičkog geodetskog zavoda Darko Vučetić.
On je u razgovoru za RTS istakao da problemi u delimično regulisanom sistemu najčešće nastaju u delu koji se tiče utvrđivanja prava svojine na nepokretnostima.
Osim toga, problemi su i u delu koji se tiče evidencije ili zaštite učesnika u sistemu.
– Karakteristično je da u delimično regulisanom i neregulisanom sistemu nepokretnosti nisu u katastru nepokretnosti – navodi Vučetić.
Što se tiče primarnog tržišta, odnosno kupovine od investitora, Vučetić ističe da na regulisanom tržištu postoje jasna pravila koja omogućavaju sigurnost građanima koji kupuju nepokretnost u izgradnji.
– Svako odstupanje od regulisanog sistema dovodi do velikog rizika za samog kupca. Posle ne postoji garancija – ističe Vučetić.
Nedostatak dokumentacije
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi građanima za upis uglavnom nedostaje dokumentacija.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Tu uglavnom nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo.
U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji. Za te stanove investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem.
Advokat Krunić je za portal 4zida potvrdio da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu.
Teži dolazak do kredita
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita.
Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu. Sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
– Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj. Ili u novačne blokade – navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika. Osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi.
To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika. Kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore. I to ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija. To podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole. Odnosno tamo gde je taj proces u toku.
– Sve što nije upisano u katastar je rizik. Uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika – kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Kompletan tekst pročitajte na portalu Euronews Srbija.
